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商品房维修基金应该如何使用

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随着城市房地产市场建设的发展,商品房物业管理纠纷案件大量增加,其中,商品住宅房维修基金管理使用纠纷案件作为一种新类型的案件,由于一段时期有关物业管理的法律法规对此缺乏明确的规定,在审判实践中法律适用也不尽统一。尤其是商品住宅房业主的诉讼主体资格,更是此类案件中最具争议的问题。本案一、二审和再审均认为,商品住宅房业主不能成为维修基金管理使用纠纷的诉讼主体。此种认定,对审理此类案件具有一定的借鉴意义。

  【案情简介】

  1992年,蒋某与上海X电置业发展公司(以下简称“X电置业公司”)的前身上海市仪表电子系统房地产公司(以下简称“X电房地产公司”)签订参建协议一份,双方约定蒋某参建本市延安西路973号(南)1801室高层住房一套。1993年6月25日,蒋某一次性付清全部房款及税款,并按X电房地产公司的要求支付了该房维修基金15,186.16元。

  1993年7月9日,蒋某与上海仪房物业有限公司(以下简称“仪房物业公司”)订立《延西高层私房委托代管协议书》一份,双方约定,蒋某将上述房屋自1993年7月起委托仪房物业公司管理;仪房物业公司按规定需按每平方米187.64元一次性收取维修基金人民币22,779.50元(合同注明:此款已由本公司付讫,故不再收取)。

  1995年,蒋某取得上述房屋的所有权证。2001年4月24日,X电房地产公司将其从蒋某收取的维修基金人民币15,186.16元汇入仪房物业公司帐户内。同年4月,蒋某将上述房屋出售给他人,在办理房屋产权过户手续时,发现其帐户名下无维修基金。经交涉不成,蒋某遂诉至法院,要求X电房地产公司返还其超额收取的维修基金10,823.04元及其利息损失12,156.44元,并要求该公司将应收取的维修基金4,363.10元及其利息一并存入蒋某所购房屋维修基金专用帐户。

诉讼中,仪房物业公司被追加为共同被告。该案一审判决基本支持了蒋某的诉讼请求。判决后,X电房地产公司及仪房物业公司不服,提起上诉。二审判决改判对蒋某的诉讼请求不予支持。

  上述案件判决生效后,蒋某于2002年4月又以要求判令X电置业公司将侵占挪用维修基金15,186.16元的利息等付至其维修基金专用帐户为由,诉至法院。本案一、二审均以前案生效判决为依据,判决对蒋某的诉讼请求不予支持。

  抗诉机关以前案并未对蒋某要求将维修基金利息存入其专用帐户的诉请进行判决,本案中蒋某诉讼请求于法有据为由,向本院提起抗诉。

  【审判结论】

  一审判决:

  一、蒋某要求上海X电置业发展公司将占用本市延安西路973号(南)1801室维修基金人民币15,186.16的利息(自1993年6月25日起至2001年4月24日止,按中国人民银行同期个人定期储蓄存款利率计算)计人民币14,346.37元交纳至本市延安西路973号(南)1801室房屋维修基金帐户蒋某分帐户内的诉讼请求,不予支持。

  二、将蒋某要求上海X电置业发展公司将上述利息人民币14,346.37元的利息(自2001年4月25日起至实际付款之日止,按中国人民银行同期个人定期储蓄存款利率计算)交纳至本市延安西路973号(南)1801室房屋维修基金帐户蒋某分帐户内的诉讼请求,不予支持。

  二审判决:驳回上诉,维持原判。

  再审判决:维持原二审判决。

  【评析意见】

  本案争议的焦点是:业主蒋某是否有权要求X电置业公司将其交付的房屋维修基金的本息存入其居住房屋维修基金专用帐户。

  (一)业主委员会是维修基金的管理责任人

 关于维修基金的管理和使用,1994年4月起施行的建设部《城市新建住宅小区管理办法》及1997年7月1日起施行的《上海市居住物业管理条例》,均有明文规定。其中《上海市居住物业管理条例》第36条规定:“住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构,设立专门帐户,按照不低于城乡居民存款利率计取利息。物业维修基金应当按幢立帐,按户核算”。按照该规定,接收维修基金的主体是业主委员会。而业主委员会则是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

  依据《上海市居住物业管理条例》的规定,在小区业主委员会成立前,本案X电置业公司收取业主的维修基金,缴付小区物业公司托管,并由物业公司提供管业服务,此属前期物业管理。俟小区业主委员会成立后,才由业主委员会自行管理。因此,只有业主委员会才是维修基金的管理责任人。

  (二)房屋维修基金纠纷的诉讼主体应当是业主委员会

  业主对房屋维修基金的管理、使用有异议,应当通过业主委员会,由业主委员会这一隶属业主大会的执行机构出面,向住宅出售单位即房产商主张解决。

  本案中,蒋某作为业主,其并非对房屋维修基金在具体使用过程中的问题主张权利,而是对房产商是否按规定和双方约定将其缴纳的维修基金存入指定帐户提起诉讼,故本案的房屋维修基金纠纷并不属于入帐后的具体使用问题,在诉讼主体上,业主蒋某并不适格,而应通过业主委员会,由后者主张权利。

  值得注意的是,2003年9月1日起施行的国务院《物业管理条例》,对业主、业主大会及业主委员会的权利与义务均作出了明确的规定。业主若对居住物业管理有异议,可向业主大会或向业主大会已经授权的业主委员会寻求帮助,并由业主委员会主张异议。可见,本案对维修基金纠纷诉讼主体的认定与此规定是相一致的。

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